No es desconocido para nosotros, los abogados, que un procedimiento en materia de obras es un berenjenal de difícil salida airosa. Y ya no digamos si pretendemos salir airosos y beneficiados en costas, pues el éxito en estas contiendas es, en la mayoría de los supuestos, conseguir un “ni para ti ni para mí”. Que todos sabemos que ni el arrendatario habrá cuidado el bien como si fuera suyo ni el arrendador habrá asumido costes que puedan poner en peligro su tan calculada rentabilidad.
Así pues, partiendo de que sabemos que será una lucha tediosa, ¿qué podemos hacer como abogados?
Como marco procedimental citaré un procedimiento en el que actué como abogada de la demandada y en el que recayó sentencia, la 331/2021 de 8 de noviembre de 2021 del Juzgado de Primera Instancia 27 de Valencia. La sentencia, ya firme, resuelve, entre otras, sobre la pretensión de resolución contractual de un contrato de arrendamiento de industria hotelera, sita en Calvià, Mallorca, por incumplimiento en materia de realización de obras de mantenimiento, acumulada a una reclamación por daños y perjuicios por importe de 2.056.900,23 euros, coincidente con el importe en que la demandante valoraba las obras a realizar.
Las citadas pretensiones se acumulaban a otras acciones que nada tienen que ver con la supuesta falta de mantenimiento y que versan sobre entrega de documentación y pago de renta variable y que dejaré, por ello, al margen de esta reseña.
Seguidamente y respondiendo ya al titular, en mi opinión son ineludibles los siguientes pasos:
1.-En primer lugar, hay que preocuparse. Preguntarte cómo vas a poder, en 20 días que tienes de plazo, asimilar esa demanda que la contraparte habrá preparado en un tiempo, seguro, 5 veces superior, recabar información, recibir del cliente la documentación soporte de esa información, pedirle más información cuando constatas que no se te ha entregado toda, organizarla, entenderla, pensar, elaborar mentalmente una estrategia jurídica y una historia verosímil y finalmente redactar la contestación a la demanda. Una vez te has dado ese tercio de jornada para “preocuparte” deja de hacerlo y ocúpate. Este punto, claro es que es aplicable a cualquier caso de cualquier tipo, si bien, pensando en el procedimiento marco citado, no puedo dejar de citarlo, pues era un caso de una extensión y complejidad muy considerable.
Además, aunque resulta obvio, a veces no se hace hasta que el plazo nos come.
2.-El abogado no es perito en materia constructiva. El abogado es el responsable de hacer entender al cliente que él es el maestro de ceremonias, el director de la orquesta, el que lidera y dirige, pero, en pleitos sobre materia de obras o construcción si no contamos con una buena pericial, las posibilidades de éxito son bastante escasas. La ecuación es fácil. Si sólo una parte lleva pericial, el juez asumirá su criterio en su motivación. Si hay dos peritos asumirá el criterio del perito cuyo criterio sea más verosímil.
3.-El perito no es abogado. En el 99% de los casos la revisión y corrección por parte del abogado del informe pericial del técnico se hace absolutamente imprescindible. No se trata de modificar las conclusiones técnicas. Pero todos sabemos que el cómo se dicen las cosas es igual de relevante que las cosas que se dicen. Que decir de más es a veces más peligroso que decir de menos.
4.-Si no entiendes la pericial el juez tampoco. Si no sabes para qué sirve una junta de dilatación o un pretil, si no sabes diferenciar entre grieta y fisura, si no sabes lo que es un canto de forjado, estudia, no hay otra. La pericial la hace un técnico, pero la defiende el abogado.
5.-No hay que perder de vista la acción planteada. No dejes que se vayan por las ramas. Si la acción instada es de incumplimiento en materia de mantenimiento, valora a cada paso de qué patología estamos tratando y cuál es su causa principal.
6.-La carga de la prueba la tiene la parte actora, pero el demandado no debe, salvo cuando la estrategia lo aconseje, limitarse a recordar al juez la carencia probatoria. Acreditar la ausencia del derecho de la otra parte facilita la tarea al juzgador. En el caso planteado, la contraparte no acreditó que las patologías se debieran a un mantenimiento defectuoso y además le pudo la codicia. Como actuaciones propuestas para la reparación de las patologías se incluyeron mejoras, en el sentido técnico y jurídico, que excedían de lo que podía considerarse exigible al mantenedor. Sin embargo, no se explicaron ni se incluyeron en su informe pericial cuales eran esas actuaciones de mantenimiento que supuestamente debían haberse hecho y no se hicieron.
Al margen de resaltar esa ausencia de prueba en cuanto a las actuaciones de mantenimiento no realizadas y de la cuantificación delimitada de ese supuesto incumplimiento libre de partidas correspondientes a mejoras o reparaciones (quizás necesarias pero no por ello imputables a la arrendataria), se realizó por nuestra parte un esfuerzo probatorio considerable para acreditar que no sólo no se había probado el alegado incumplimiento en materia de mantenimiento, sino que la arrendadora había incumplido de manera previa e inicial con su obligación de entregar el hotel en estado de servir al uso convenido, lo que se traduce en la improcedencia de exigir al arrendatario mantener la cosa en un estado que nunca tuvo.
Cierto es que incluso así, no habiéndose entregado el hotel en el estado inicialmente pactado, y siendo que ello no se tradujo en ninguna reclamación por parte de la arrendataria, bien podrían deberse las causas de las patologías, en su estado presentado al tribunal, a diversos factores, y entre otras a un mantenimiento insuficiente.
Sin embargo, no se acreditó en qué porcentaje esas patologías podían haberse causado o agravado por un mantenimiento inadecuado. Bien al contrario, lo que sí se acreditó, poniendo el demandado el foco en su perspectiva, fue la inexistencia de incumplimiento alguno ¿cómo podía ser si una patología se debía a un defecto de diseño o constructivo que el mantenimiento tuviera algo que ver?; o aún más ¿cómo podía ser, sino mejor de lo exigible, extraordinario, un mantenimiento de una instalación que después de 10 años seguía funcionando a pesar de que ya se entregó al fin de la vida útil?.