No és desconegut per a nosaltres, els advocats, que un procediment en matèria d’obres és un embolic de difícil sortida airosa. I ja no diguem si pretenem sortir airosos i beneficiats en costes, doncs l’èxit en aquestes conteses és, en la majoria dels supòsits, aconseguir un “ni per a tu ni per a mi”. Que tots sabem que ni l’arrendatari haurà cuidat el bé com si fos seu ni l’arrendador haurà assumit costos que puguin posar en perill la seva tan calculada rendibilitat.
Així doncs, partint de que sabem que serà una lluita tediosa, què podem fer com a advocats?
Com a marc procedimental citaré un procediment en el que vaig actuar com a advocada de la demandada i en el que va recaure sentència, la 331/2021 de 8 de novembre de 2021 del Jutjat de Primera Instància 27 de València. La sentència, ja ferma, resol, entre altres, sobre la pretensió de resolució contractual d’un contracte d’arrendament d’indústria hotelera, situada a Calvià, Mallorca, per incompliment en matèria de realització d’obres de manteniment, acumulada a una reclamació per danys i perjudicis per import de 2.056.900,23 euros, coincident amb l’import en què la demandant valorava les obres a realitzar.
Les citades pretensions s’acumulaven a altres accions que no tenen res a veure amb la suposada falta de manteniment i que versen sobre entrega de documentació i pagament de renda variable i que deixaré, per tant, al marge d’aquesta ressenya.
Seguidament i responent ja al titular, en la meva opinió són ineludibles els següents passos:
1.-En primer lloc, cal preocupar-se. Preguntar-te com podràs, en 20 dies que tens de termini, assimilar aquesta demanda que la contraparte haurà preparat en un temps, segur, 5 vegades superior, recaptar informació, rebre del client la documentació suport d’aquesta informació, demanar-li més informació quan constates que no se t’ha lliurat tota, organitzar-la, entendre-la, pensar, elaborar mentalment una estratègia jurídica i una història versemblant i finalment redactar la contestació a la demanda. Una vegada t’has donat aquest terç de jornada per “preocupar-te” deixa de fer-ho i ocupa’t. Aquest punt, clar és que és aplicable a qualsevol cas de qualsevol tipus, si bé, pensant en el procediment marc citat, no puc deixar de citar-lo, doncs era un cas d’una extensió i complexitat molt considerable.
A més, encara que resulta obvi, de vegades no es fa fins que el termini ens menja.
2.-L’advocat no és perit en matèria constructiva. L’advocat és el responsable de fer entendre al client que ell és el mestre de cerimònies, el director de l’orquestra, el que lidera i dirigeix, però, en plets sobre matèria d’obres o construcció si no comptem amb una bona pericial, les possibilitats d’èxit són bastant escasses. L’equació és fàcil. Si només una part porta pericial, el jutge assumirà el seu criteri en la seva motivació. Si hi ha dos perits assumirà el criteri del perit el criteri del qual sigui més versemblant.
3.-El perit no és advocat. En el 99% dels casos la revisió i correcció per part de l’advocat de l’informe pericial del tècnic es fa absolutament imprescindible. No es tracta de modificar les conclusions tècniques. Però tots sabem que el com es diuen les coses és igual de rellevant que les coses que es diuen. Que dir de més és a vegades més perillós que dir de menys.
4.-Si no entens la pericial el jutge tampoc. Si no saps per a què serveix una junta de dilatació o un pretil, si no saps diferenciar entre esquerda i fissura, si no saps què és un cantell de forjat, estudia, no hi ha altra. La pericial la fa un tècnic, però la defensa l’advocat.
5.-No cal perdre de vista l’acció plantejada. No deixis que es vagin per les branques. Si l’acció instada és d’incompliment en matèria de manteniment, valora a cada pas de quina patologia estem tractant i quina és la seva causa principal.
6.-La càrrega de la prova la té la part actora, però el demandat no ha de, tret que l’estratègia ho aconselli, limitar-se a recordar al jutge la manca probatòria. Acreditar l’absència del dret de l’altra part facilita la tasca al jutjador. En el cas plantejat, la contraparte no va acreditar que les patologies es devien a un manteniment defectuós i a més li va poder la cobdícia. Com a actuacions proposades per a la reparació de les patologies es van incloure millores, en el sentit tècnic i jurídic, que excedien del que podia considerar-se exigible al mantenidor. No obstant això, no es van explicar ni es van incloure en el seu informe pericial quines eren aquestes actuacions de manteniment que suposadament havien d’haver-se fet i no es van fer.
Al marge de ressaltar aquesta absència de prova pel que fa a les actuacions de manteniment no realitzades i de la quantificació delimitada d’aquest suposat incompliment lliure de partides corresponents a millores o reparacions (potser necessàries però no per això imputables a l’arrendatària), es va realitzar per la nostra part un esforç probatori considerable per acreditar que no només no s’havia provat l’al·legat incompliment en matèria de manteniment, sinó que l’arrendadora havia incomplert de manera prèvia i inicial amb la seva obligació de lliurar l’hotel en estat de servir a l’ús convingut, el que es tradueix en la improcedència d’exigir a l’arrendatari mantenir la cosa en un estat que mai va tenir.
Cert és que fins i tot així, no havent-se lliurat l’hotel en l’estat inicialment pactat, i sent que això no es va traduir en cap reclamació per part de l’arrendatària, bé podrien deure’s les causes de les patologies, en el seu estat presentat al tribunal, a diversos factors, i entre altres a un manteniment insuficient.
No obstant això, no es va acreditar en quin percentatge aquestes patologies podien haver-se causat o agreujat per un manteniment inadequat. Ben al contrari, el que sí es va acreditar, posant el demandat el focus en la seva perspectiva, va ser la inexistència d’incompliment algun. Com podia ser si una patologia es devia a un defecte de disseny o constructiu que el manteniment tingués alguna cosa a veure?; o encara més com podia ser, sinó millor del que exigible, extraordinari, un manteniment d’una instal·lació que després de 10 anys seguia funcionant malgrat que ja es va lliurar al final de la vida útil?.
